第三十二章 黄浦江畔的钥匙 (第1/2页)

八月的SH，夜风也带着黏腻的热度。宁致君站在酒店套房落地窗前，脚下是蜿蜒如金色绸带的黄浦江，对岸外滩的万国建筑博览群灯火通明，东方明珠的光影在江面破碎成千万片晃动的金箔。
　　
　　套房客厅的长桌上，摊开的不仅仅是SH地图和规划文件，还有一份赵静今天下午刚传真过来的、详细的个人资产清单。宁致君的目光在那些数字上反复逡巡，手指无意识地轻敲着桌面，发出笃笃的轻响。
　　
　　个人资产与WH城东项目收益总览（截至2007年8月）
　　
　　一、已实现并可自由支配的现金资产
　　
　　股票投资本金及收益（已全部套现）：
　　
　　初始本金：800万元
　　
　　最终清仓市值：18,100,110元
　　
　　净收益：10,100,110元
　　
　　实业经营已分配利润：
　　
　　佰盛年度预估分红：800,000元（年底支付，已确认）
　　
　　“四季茶语”累计分红：120,000元
　　
　　装修公司可动用净利润：900,000元（扣除扩张预留后）
　　
　　城东项目已实现可分配收益：
　　
　　股权投资收益（基于已回款部分）：9,000,000元（15%股权对应）
　　
　　装修工程已确认毛利（按进度30%）：10,000,000元
　　
　　小计：已到账及短期内可到账现金=18,100,110+800,000+120,000+900,000+9,000,000+10,000,000=38,920,110元
　　
　　二、预期总收益（WH城东项目完全清算后）
　　
　　项目股权总收益：
　　
　　项目总销售额预估：5.25亿元
　　
　　开发净利润（按40%净利率）：2.1亿元
　　
　　宁致君15%股权对应收益：31,500,000元
　　
　　装修工程总毛利：
　　
　　合同总额：83,330,000元
　　
　　总毛利（40%毛利率）：33,332,000元
　　
　　小计：WH城东项目预期总收益=31,500,000+33,332,000=64,832,000元
　　
　　三、资产汇总与战略规划
　　
　　当前可动用现金池：约3,900万元（扣除必要备用金后）
　　
　　WH项目预期总收益：约6,483万元（未来12-18个月内分期实现）
　　
　　可撬动的合作筹码：宁致君在WH单一项目的总收益预期将超过1亿元（当前现金+未来收益）
　　
　　宁致君的指尖停在“6,483万元”这个数字上，然后缓缓划过，在旁边的白纸上写下两个大字：杠杆。
　　
　　是了，这才是他真正的筹码。不是在股市里赚的那一千多万，不是装修公司账上的几百万流动资金，甚至不是城东项目已经分到手的九百万。
　　
　　而是他在WH用一千五百万撬动的、预期超过一个亿的总回报。
　　
　　这是一个十九岁大学生，在不到一年时间里，在一个二线城市创造的财富故事。而这个故事，将成为他撬开SH大门最有力的杠杆。
　　
　　窗外的黄浦江静静流淌，游轮拉响汽笛，声音穿透夜色传来。宁致君闭上眼，脑海里浮现的是郑耀明在WH明耀大厦的办公室里，看着他说“宁总，你确实不简单”的那个眼神。
　　
　　郑耀明需要什么？一个能证明其公司具备在一线城市开发高端精品项目能力的跳板，一个风险可控的试水机会，一个能与地方政府“城市更新”诉求同频的标杆。
　　
　　而宁致君有什么？一个在WH已经被验证成功的“生态社区+精装修”操盘案例，一笔即将在未来一年半内陆续到账的、超过六千万的现金收益，以及一份为SH十六铺历史街区量身定做的、精密如瑞士钟表的合作方案。
　　
　　不当主角，当最关键的那把“钥匙”。
　　
　　凌晨三点，方案最终成型。标题是：“双城记：以WH成功收益为基石，共拓SH十六铺‘城市记忆’复兴计划”。
　　
　　上午九点，宁致君拨通了郑耀明的电话。
　　
　　下午三点，陆家嘴中心大厦52层的云端会所。郑耀明带着设计总监老陈和投资部负责人小周走进包厢时，宁致君已经等候在那里。窗外是整个外滩的壮丽景色，黄浦江在脚下拐出一道优美的弧线。
　　
　　“郑董，陈总，周总。”宁致君起身，与三人一一握手。
　　
　　落座后，服务员悄声上茶，又悄然退下。郑耀明端起茶杯，目光扫过宁致君放在桌边的文件夹，开门见山：“宁总，你在电话里说，有个关于SH的想法。我很好奇，你在WH的项目还没做完，怎么就想到上海来了？”
　　
　　宁致君没有直接回答，而是将两份文件推了过去。第一份是精简版的商业计划书，第二份，则是WH城东项目的详细收益测算表，以及他个人资产的公证报告。
　　
　　郑耀明先翻开收益测算表。他的目光在那些数字上快速扫过，作为在行业里浸淫二十年的老江湖，几乎瞬间就心算出了结果。他的手指在桌面上轻轻敲击了两下，抬起眼看向宁致君，眼神里多了几分深意。
　　
　　“六千四百八十三万……”郑耀明缓缓念出这个数字，语气平静但带着审视，“这是你那个城东项目，完全清算后的预期总收益？”
　　
　　“是预期总收益。”宁致君迎着他的目光，语气同样平稳，“按当前销售进度和价格测算，保守估计。实际可能更高。”
　　
　　“一千五百万投入，预期超过六千万的回报。”郑耀明身体微微前倾，目光如炬，“宁总，这个数字，超出了我的想象，放在任何一家公司的投资报告里，都足够亮眼。”
　　
　　坐在旁边的小周快速在笔记本上计算着，作为投资负责人，他太清楚这个数字意味着什么。他抬起头，语气里难掩惊叹：“郑董，宁总，这回报率……相当惊人。在房地产行业，这样的项目可遇不可求。”
　　
　　郑耀明没有接话，而是翻开那份商业计划书。他看得很慢，很仔细，时不时停下，手指在某个段落上轻点，若有所思。
　　
　　

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